[摘要] 三四线城市因为供过于求的关系，房价会下跌；而一二线城市因为供不应求，即便有调控，房价也可能上涨。
三四线城市因为供过于求的关系，房价会下跌；而一二线城市因为供不应求，即便有调控，房价也可能上涨。
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在地方“国五条”细则纷纷落地之后，各地楼市再次归于平静。数据显示，在4月29日到5月5日一周内，重点监测的40个城市中，六成以上城市成交同比下跌。下跌城市数量继之前一周的6个城市迅速扩充至26个。
那么，“现在到底要不要买房？”“未来房价是涨还是跌？”对于一系列的热点问题，日前清华大学中国经济研究中心主任魏杰进行了分析。魏杰认为，未来五年中国的经济增长处于中低速增长期，而成都房地产应该放入整个成渝经济产业结构中考虑，但成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”。
谈中国房价：供求关系与收入确定房价
中国现在的房价到底是什么情况，是涨还是跌？对此，魏杰表示，学界对房地产产业的看法趋于共识，即是“普涨时代”已经过去，“普跌时代”还不会到来。
魏杰分析认为，中国经济要解决转型和调整，个就需要进行结构的调整，而结构调整中个对象应该是房地产业。“让房价回归理性和让房地产继续支持中国经济增长，这是发展的两个方向。”
目前，房地产行业的两个规律已经起作用，一是供求关系规律，一是价格收入比规律。魏杰调侃，你不要问我买不买房，你应该问我在哪里买房。凡是房子供过于求的城市，房价一定会下行，而供不应求的地方，房价还会继续上涨，“所以房子不是房子本身的问题，是供求关系决定的，这个规律已经起作用。同时，房价还要由购房者收入决定。”
魏杰举例，比如一个一年能挣5亿元的人，不住价值5000万的房子，那他是亏了。但如果一个人挣不了5亿，那他就要考虑用5000万买个房子是不是值得。同样5000万元的房子，有人住了亏，有人不住亏，关键看这个人的收入。
魏杰分享了他最近在60个三、四线城市进行调研的结果。“调研发现，大部分城市住房供过于求，这些城市的房价一定会进入下行通道。”魏杰称，所以现在购房者不仅要担心一些地方房价上涨过快怎么办，更要担心一些城市房价突然下跌怎么办。一个城市的人口聚集度决定房子的需求量。三四线城市因为供过于求的关系房价下跌，同时，魏杰认为一二线城市因为供不应求，即便有调控，也有可能会出现房价上涨趋势。
谈成都楼市：成渝经济区决定城市价值
魏杰直言，自己身边有不少投资者现在对投资房地产持观望态度，因为不清楚政策走向，甚至有人打趣，自己投资房地产的话不是进法院就是进医院，简直就是“两院院士”，充分显示出对房地产业的担忧。
2012年一线城市房地产投资回落速度是13%，开发商对投资前景不明朗，魏杰估计今年还是会继续回落。他认为，2013年房地产调控形成了两个特点，一是中央赋予地方政府更多可选择权利，因为各地房地产市场情况不同，二是调控政策应该分类指导、区别对待。
在魏杰看来，政府应退出对商业地产的调控，“商业地产应该完全市场化，因为它本来就是一种投资，无论价格多高它只是投资者的自由选择。而居住地产应该是政府调控的重点，但居住地产中的保障性住房与高档住房也应区别对待。”
成都作为西部房地产业的重点发展城市，房价未来的走势将如何？在魏杰看来，成都楼市的发展不仅取决于成都本身，还限于成渝经区今后如何发展，这将会直接决定成都的城市价值，也将决定成都房地产市场的价值。
魏杰认为，成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”，因此成都房地产市场的未来不仅取决于成都一地，更应该把这个问题放到成渝经济区的全局中来思考。因为一个城市的房地产市场怎么发展，取决于这个地方的人口聚集度，没有人气的城市，房地产市场也不可能真正有价值。
“而人口聚集度取决于城市的产业结构。”魏杰分析，在成渝经济区当中，成都和重庆(楼盘)两地不会是平起平坐的关系，而是分工协作，两地的产业结构必然有所不同。在他看来，成都的产业基础更好，而重庆在产业分工方面的积极性相对要高一些。
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