[摘要] 随着四部委3日再次发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。与此同时，商业银行也渐次取消了首套房房贷的7折优惠利率，将最优惠利率上调至基准利率的8.5折。在加息预期下，购房者是否应该提前归还贷款，抑或需要进行其他投资安排呢？
随着四部委3日再次发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。与此同时，商业银行也渐次取消了首套房房贷的7折优惠利率，将最优惠利率上调至基准利率的8.5折。在加息预期下，购房者是否应该提前归还贷款，抑或需要进行其他投资安排呢？
中外资行房贷优惠均趋紧
记者昨日从上海多家中外资商业银行了解到，个人住房按揭贷款新增房贷的7折优惠利率已经不实行，而的优惠利率是基准利率的8.5折。
某股份制银行上海分行一位人士告诉记者，为控制风险，银行对于首套房贷的优惠利率已执行基准利率8.5折的标准，而且“执行已经有一段时间了”。至于存量房贷，目前仍是执行原有贷款利率标准。
对于存量房贷，该人士认为，目前银行一般都不会对存量房贷的利率进行调整，但是不排除某些合同约定情况除外，也就是说，如果贷款人与银行签订的房贷合同中存有约定“房贷利率下浮比例可以调整”的情况，则不排除银行会进行调整的可能。
不仅仅是中资银行，外资银行对于首套房贷政策也在收紧。据悉，当前东亚、渣打等外资银行已经开始着手，将首套房贷最优惠利率调整为基准利率的8.5折。
一家外资银行人士对记者表示，伴随着房地产调控的加码，监管对于房贷监控也非常严格，而银行做业务时也会尽量减少发放打7折的房贷，而改为多卖理财产品。
“事实上，银行房贷业务从今年年中时就开始放缓了，业务量下降很多，现在主要靠做其他贷款业务来推动。”上述银行人士说。
公积金差别化政策面世
近期，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列调控政策不断出台。中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、以及银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停了第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提升至五成。
此次，四部委的通知对于公积金房贷给出了详细的差别化规定，“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”， 此外，“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”，以及，“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
根据业内人士的计算，假设夫妇两人公积金贷款额为80万元，以贷款期限20年、购买二套房利率上浮10%至4.455%来推算，根据四部委的公积金贷款规定，该夫妇购房将增加4万多元的贷款利息，每月还款额将从原来的4868.9元增加值5041.8元。
“当然，尽管公积金贷款利率上调，相对于二套房贷全部使用商业贷款，利用公积金贷款仍会有2.299%的利差，商业贷款月供还要再多出1000多元，公积金贷款仍是划算的。”有银行人士表示。
推荐阅读：
开发商违规规避政策调控 房价或将报复性上涨
提前还贷还需细思量
尽管存量房贷的最优利率暂不调整，但也不排除部分贷款利率会“视合同情况”而重新上调。此外，伴随着央行10月份出人意料的加息，再加上对商业银行在每年年初对存量房贷利率调整的预期，也使得购房者对于未来房贷成本支出充满担忧。
在此背景下，普通购房者是否应该提前还贷、以节省利息支出呢？出乎意料，数位理财经理给出了否定的答复。
未来贷款总体趋紧是首要原因。“国家调控政策总体趋紧，以后不仅房贷，各种消费贷款、汽车贷款也会变得更加严格，贷款只会越来越难。”某股份制银行上海分行人士表示。
渣打银行相关人士此前也称，将积极贯彻监管层有关贷款法规精神，严格消费性贷款的审批发放，大力倡导贷款资金受托支付，同时进一步加强对贷款用途的核查，严防贷款资金流入楼市、股市。
不过，理财师建议投资者可以利用资产组合巧妙搭配，来对冲房贷利息支出上升的风险。一家外资行个金部的理财经理认为：“提前还贷，对于手头资金并不宽裕的投资者而言，并不合适。如果他突然有其他资金需求呢？就难以应付了。此外，以后消费贷、汽车贷都会趋紧。而相比于其他消费贷款，房贷的利率其实还是优惠的。”
“在加息周期下，不妨不要急于归还房贷，而是将手里的富余资金进行其他投资。一般加息周期下，理财产品的也会相应提升，做得好的话，也会抵消房贷利息的成本上升。”该理财经理补充道。
记者还了解到，银行即便要对存量房贷利率进行调整，也会提前与客户沟通，给客户时间差，方便客户决定是否提前归还贷款。“当然，如果有客户不想背债、中短期内也不想投资，也建议他们提前与银行联系，协商提前还款。”
推荐阅读：
开发商违规规避政策调控 房价或将报复性上涨
相关阅读：
加息后五种情况不宜提前还贷
随着央行加息，不少借款人忧心忡忡，还款压力增大后，有不少人打起了提前还贷的主意，不过理财师建议，这次央行利率提高的幅度很小，贷款者是否提前还贷还需要根据个人的资金状况来定。中国农业银行的理财专家李亮令表示虽然这次利率上调，但并非所有的人都适合提前还贷，一定要结合自己的实际情况。
1.享受七折或其他优惠利率的
针对首套购房者，虽然现在加息了，而且还享受7折利率的，就不要考虑提前还贷了。在今年年初以前，很多首套房客户都享受到了7折至85折的优惠利率。以5年以上贷款利率为例，加息后贷款基准利率为6.14%，如果享受7折利率，则优惠利率为4.298%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.219%。因此，尽管是加息后，这部分客户的利率还是很优惠的。
但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，专家表示，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。
2.等额本金还款期已过1/3
对于使用等额本金还款的借款人，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，这样当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，如果此时选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
3.等额本息还款已到中期
对于使用等额本息还款方式的借款人，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，此时已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
4.投资高于贷款利率
加息后有提前还贷打算的借款人，如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券、理财产品等，如果投资率高于贷款利率，投资将高于贷款利息支出，借款人则完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。
5.公积金贷款没必要提前还
加息后，公积金贷款利率也有所上调，五年期以下(含五年)公积金贷款利率从3.33%调整为3.50%，五年期以上公积金贷款利率从3.87%调整为4.05%，而加息后，3年期银行定期存款利率为3.85%，“倒挂”0.35个百分点，5年期定存利率为4.2%，“倒挂”0.15个百分点。因此，对于目前有公积金贷款的市民，没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距，公积金在加息以后的利率优势更加明显，购房者尤其是二套房贷款的客户，可以优先选择公积金贷款。
加息周期到底能维持多久?加息后要不要提前还贷?目前还不得而知，不过还款是一种长期行为，是否提前还款一定要结合自身实际情况在做出自己的选择，做大化。
推荐阅读：
开发商违规规避政策调控 房价或将报复性上涨
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
