[摘要] 2011年12月29日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（潍坊）房地产形势报告会于金茂大酒店隆重举行。近400名国内知名房地产业专家学者、地产大腕儿、投资机构齐聚一堂，众多知名房企代表出席。报告会紧贴当前政策调控形势，深度剖析全国房地产发展变化形势、潍坊房地产市场前景走势及潍
2011年12月29日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（潍坊）房地产形势报告会于金茂大酒店隆重举行。近400名国内知名房地产业专家学者、地产大腕儿、投资机构齐聚一堂，众多知名房企代表出席。报告会紧贴当前政策调控形势，深度剖析房地产发展变化形势、潍坊房地产市场前景走势及潍坊房企应对策略等问题展开，受到行业内的普遍关注。点击进入直播页面 点击进入专题
今天的气氛非常好，昨天我在济南也参加了类似的活动，虽然天气比较冷，虽然大家对于未来的预期也会比较冷，但我觉得明年应该会不错，不管你们信不信，反正我信了。
世联地产山东区域董事总经理 朱江
回顾2011楼市格局
其实对于2012年前面专家都讲了，市场各种各样的格局数据都差不多，我在最近会经常会遇到两种情绪，一种情绪是挺悲观的，从目前来讲，很多人很担心，尤其案场来说，怎么没有来访啊？怎么没有来电？怎么客户来了不买房？一个月卖上几套房，就从现状出发，判断明年，明年到底怎么样订任务，挺揪心，这是一种悲观看法，第二种是什么？挺乐观。明年估计会不错，所以也没有考虑到，特别是潍坊冬天来的比较晚，大家可能上半年，在入冬之前已经完成任务了，所以没有什么太多的感受，没有经过冷冻的过程，所以大家仍然充满乐观。
预计2012楼市
其实对于明年来讲，我们觉得既不是黑，也不是白，我们是处在一个灰度空间，所以我们看未来，不能站在两个极端，我们在任何一个极端看问题，我们都会出汗，最近我们的同事也挺纠结，经常会交流，明年到底该怎么订任务，特别是我们开发商的部门经理人，很难受，怎么说任务订高了，如果明年完不成，被老板K，任务订低了，老板说你怎么这点信心都没有，我要你干嘛？挺纠结。
政策明朗
明年到底什么样？我们世联对市场格局来看，其实很多事情已经明朗化了，我觉得个明朗叫政策明朗，什么叫政策明朗？就是不管是温家宝温总，还是胡锦涛胡总，但是我们没有看到更新的更严厉的政策出台，政策已经明朗化了，第二个是什么？就是市场的走势已经明朗化了，我们可以看到，成交量在不断下降，价格在不断下降，明年这个局面不会有根本性的反弹，明年的市场走势也基本成型。
楼市将库存过冬
我们看到每个城市的库存，在不断的增长，这个增长量也是可以预见的，我们每个城市我们算帐就行了，有多少套房在卖，库存多少房，都可以算得出来，把这几个要素搞明白，可以得到一个事实，明年的市场即不乐观也不悲观。对于明年我们所有的开发商做好一件事情，叫过冬，不管你愿不愿意，明年都得过冬。
那么要过冬我们要搞清楚，过完冬以后，未来还有什么机会？那么会不会像以前十年这样，还会有一个高涨，我觉得我们房地产，其实问题挺多的。比方说我们的利润是什么？靠涨价。那么我们很少有哪个企业去精打细算，大部分企业尤其是在制造业的很多老板，算成本是算到骨头里去了。我们房地产企业，多则几十万，基本上不会有太多的考虑。
这种局面无法维系下去，基本有这么几个原因，个就是原来全球贸易暴涨导致的，全球贸易增长值得也面临挑战。也就是我们在2011年之前的都不是一个常态，未来我们不得不进入一个什么常态呢？就是房地产要回归到正常，这种暴利不可持续。
我们回到这样一个主题，2012年我们到底怎么过冬。个角度就是从开发的角度，第二角度就是从营销的角度。首先从开发角度，我会经常遇到有些开发商朋友来跟我沟通，就是说明年这个怎么办？问我一个问题怎么办？我们先看看万科怎么做，万科今年正式提出口号，向制造业学习，向服务业学习。就是对成本高度的控制这样的心态，大家知道我们的电视机利润是很薄的，曾经有一年，我在深圳跟康佳电视的高管交流，他们一年产一百亿的销售值，利润只有五千万，当时显象管是以分算利润。房地产我了解我们同样做一个楼盘，有些公司要做可能到两千，有些公司可能到两千五，做一千五的公司可能就生存下来，你的房子成本比人家多的就活不下去。恒大但是知道，他们的对成本的管控的水平是相当高的，是以制造业的成本精准的，恒大一定会把房价推到一个比较低的水平。
个学心态，第二个学质量，即使房价上不去，制造业已经适应了这个情况，所以说利润再薄也要把房价做好。第三个学性价比，也就成本概念，没有性价比，就要被无情的淘汰，第四是学什么？就是学做品牌？制造业的品牌和房地产的品牌不一样，房地产的品牌还没有形成被高度认同的，比较大的品牌，但是制造业应该是非常多的。那么品牌也能带来销售。
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