[摘要] 央行2011年金融机构贷款投向统计报告日前新鲜发布。报告显示，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减。在楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房地产企业融资成本进一步加大，个人购房贷款成本上升。专业人士预计，2012年房企的融资困局仍然难有突破。
央行2011年金融机构贷款投向统计报告日前新鲜发布。报告显示，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减。在楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房地产企业融资成本进一步加大，个人购房贷款成本上升。专业人士预计，2012年房企的融资困局仍然难有突破。
房地产新增贷款占比大幅缩减
链家地产市场研究部相关统计数据显示，2011年全年房地产累计新增贷款共计1.26万亿元，较2010年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较2010年下降8.5个百分点。
“2011年以来银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降。”链家地产首席分析师张月分析认为，一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存款准备率，但全年供给上调存款准备金率6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿元。2011年全年金融机构新增贷款总额较2010年下降6%。而另一方面，房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。
“2011年房地产贷款的缩紧，意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。”张月认为，即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形式仍然严竣。
保障房新增贷款或有所下降
数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比今年初水平提高31.7个百分点。
“保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意于将贷款投放在保障房建设上。”张月认为，而在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减、开发商自顾不暇的状况下，保障房建设的融资支持，将有利于缓解地方政府建设保障房的财政压力，也同时有助于二三线楼市调控的持续。
张月表示，虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力，但是，2012年保障房开工建设目标由1000万套调低到700万套，环比下降了30%，银行或将降低保障房的贷款额度转向投放到其他领域，而是否会增加到商品房开发，还将取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场状况和开发商的负债率等诸多因素。
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房地产拉动作用明显弱化
根据北京统计局公布的数据，2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中房地产业生产总值1080.6亿元，贡献率为6.8%。
“从2011年经济增长与房地产之间的关系来看，，房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化，2011年和2010年全年均为6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，从2011年单季度来看，房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低，第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。”张月认为，这表明在北京经济转型的初期，短期内房地产的支柱地位难以改变，但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱，体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。
到位资金下降生存状况堪忧
数据显示，2011年，北京市房地产开发项目2010年到位资金为5358.1亿元，比2010年下降4.8%。“房企开发到位资金同比下降，既可看出当前房企投资、开工的意愿降低，也可表明受货币政策紧缩影响较大。”张月认为，房企融资能力已经大大降低，同时也促使房企融资结构发生改变，导致金融贷款同比出现较大的降幅。
“在2012年，楼市调整仍将继续，宏观经济增速放缓，房价软着陆将成为必然趋势，房价稳中有降将成为主要旋律。”张月预测，解放刚需将在2012年有所体现。而对于房企来说，存在的资金压力、经营风险或将甚于2008年，如何实现以价换量仍是需要解决的重大问题。
降价或成房企不二选择
2011年，经过6次上调存款准备后，央行的货币政策开始转向，存款准备金率在11月末次出现下调，这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着CPI回落至4.1%，通货膨胀得到了有效控制，在欧债危机影响加深和出口降低的背景下，央行的货币政策目标可能会转向保持经济持续增长，存款准备金率存在再次下调的可能。
“即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少，但由于房地产调控政策的坚持和不动摇，房企的贷款难度仍将会增加。”张月分析认为，主要原因是，房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于降价，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以年内房地产开发贷款将很难增加是个大概率事件。
“但在降价幅度较大，尤其是限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。”张月认为，虽然不排除部分房地产开发企业能够从信托、私募基金、民间借贷甚至不惜以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，降价可能是的选择。
张月预计，龙年一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅，以期更加贴近购房者的心理价位，快速回笼大量资金，减轻财务压力。
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推荐阅读：（解放日报）首套房贷审批流程加快 银行比客户更"着急"
房地产市场不景气，考核指标压力不减，龙年工作刚刚开头，银行的房贷部门似乎就有点“沉不住气”了。记者昨天走访沪上部分商业银行发现，去年底还紧张的首套房贷款，如今不仅审批流程快了不少，部分银行还主动开始回调利率招揽客户。
这在去年底简直是不敢想象的情况。工行上海市分行工作人员透露，去年底，全市各大型商业银行首套房贷利率大都执行基准利率上浮1.1倍以上的政策，个别银行甚至达到了1.5倍以上。除利率上浮，贷款审批放款周期也相应拉长，最长的需要等待2个多月。如今，银行的工作人员却显得有些“着急”。建设银行一与记者相熟的工作人员昨天开口句就问：你有客户吗？
对于目前状况，某大型国有银行相关负责人分析，央行下调存款准备金率之后各银行获得了相应的宽松，又逢年初，贷款额度紧张这一因素基本不存在，因此各银行的考核指标都在层层加码。然而房地产市场萎靡不振，例如1月22日至28日上海市新建商品住宅成交仅16套，同比下滑33.3%；总计成交面积1749平方米，同比2011年春节期间2400平方米的签约量萎缩了27.9%，是2006年以来的水平。房地产市场的连续成交萎靡，使客户骤减。于是，银行不仅要面对考核压力，还得与同行竞争客源。该负责人还“断言”，如果房地产市场仍然处于超低位，银行首套房贷利率出现八五折、八折也并不是久远的期待。
首套房贷利率回调是否预示着房贷政策会出现松动？中行相关负责人说：“不要奢望。”上海银监局相关负责人表示，根据国务院楼市调控的相关政策和央行、银监会关于房贷相关规定，首套房贷款利率“红线”在基准利率七折。在此之上的变动，可以解释为商业银行的市场自主行为，监管部门从未放松房贷政策。
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