[摘要] 2月16日，潍坊搜房网2012年第一届《大话地产》在在盈隆广场16楼会议室隆重举行。本次大话地产以“2012年潍坊楼市走势何去何从”为主题，潍坊房地产界精英齐聚一堂，从房价走势、营销策略、刚需释放等角度对2012年潍坊楼市走势进行了探讨。
2月16日，潍坊搜房网2012年届《大话地产》在在盈隆广场16楼会议室隆重举行。本次大话地产以“2012年潍坊楼市走势何去何从”为主题，潍坊房地产界精英齐聚一堂，从房价走势、营销策略、刚需释放等角度对2012年潍坊楼市走势进行了探讨，在场嘉宾认为2012年楼市调控还将继续，潍坊房价稳中有升还是大趋势。搜房网对此次论坛进行了现场网络直播。以下为阳光壹佰策划总监李炳坤的观点。点击查看大话地产网络直播
阳光壹佰 策划总监 李炳坤
我们集团从开完春以后，我们在二线城市，销售都已经看到回暖的迹象，我们成都的阳光壹佰项目，每周平均能销15套左右的住宅，商铺和写字楼走的量也较去年的11、12月份有很大程度的增长。
在北方的项目，我们东营、潍坊，基本上还都属于市场比较清淡的。从这个情况可以看，在南方大家对于投资，对于房地产今年政策的敏感度，比北方更敏感一些，像潍坊的三线城市我们也和各位同行了解了一下，过完年以后，市场表现也不太好，这是给我的一个印象，我记得去年三月份搜房网也搞了一期大话地产，去年的拐点在七八月份，在南方的拐点出现在五六月份，我觉得南方的拐点要比我们要快。
潍坊房价较保守 刚需支撑楼市
我们在聊房地产形势的时候，潍坊政府报告里头，提到一点，房地产对于潍坊GDP的贡献和经济的贡献，已 越原来的轻工业，作为产业了。所以从这一点来看，房价是整个房地产行业的一个经济基础，在去年有这样房地产的行业表现，我相信2012年从政府来讲，作为支柱性产业也不希望受影响，相应的城市配套，会向房地产倾斜，包括土地的供应，限购限贷，最近包括我们都收到了搜房网的业内短信，楼市有回暖的迹象。
我们的写字楼和商业在去年11、12月份销售不错，不受影响。政策面上对于住宅的投资化趋势是坚定的，包括其他的渠道，包括房地产的其他行业的的支持，我相信会有各方面的一些支持，阳光壹佰做商业地产，更重要的是我们是在2011年已经开盘了，价格也是像栾总讲的，做了开拓性的突破。我记得是2010年，我们阳光壹佰来的时候是均价是3600，现在的均价是有所保守的。
这是政策面上的导向，从我们的销售上看，观望情绪比较浓厚，强大的刚需力量还在支撑，这个刚需力量不单单是城市的改善性住房，有一些刚性的投资性客户，我们售楼处每天的来电能在五六十个，来访量也在三四十组。
薛总也在跟我们讲，阳光壹佰有什么新动作？我也从侧面打听了我们的高管，但是从我们来访客户来看，好多是潍坊政企单位的公务员，包括对一些房地产的开发实力，好多时候比我们做策划的还了解。一开始这些客户比较担心政策导向，后来一了解就来坚定我们的信心。
房企要主动出击 迎接小阳春到来
小阳春给我们的感觉，主要是在客户层面上，我的亲身感触有几个，一个是感受到温度的上升，就是周边大的市场环境怎么样？第二个从客户角度来讲，是不是看到了阳春之后，温度上升之后，能看到我们的百花齐放，能看到鸟语花香，能看到百鸟齐鸣、市场繁荣的景象。我们的集团战略是在过完年以后，都提前开始启动，预知到今年的气温回暖不像去年那么快，我们定的战略就是主动出击，提升自己的品质，别人还是一片荒芜的时候，我们可以从外国来引进好的品种，来增加百花的抗寒，抗打击能力。
今年我们提的口号是一切从实际出发，不能等到温度上升以后，才看今年该种什么花，而是微寒的时候积极引进新品种。去年大家知道，我们三月份做了蓝色驱动力的经济论坛，做了一个城市级的大活动，我们哈尔森在国际五星级酒店，来和阳光壹佰洽谈，我们的楼盘在胜利街上已经可以看到一个大盘的样子了，而且预计计划全部提前，提前主动迎接阳春的到来，为客户创造价值。
销售以行销为主 主动出击提升品牌形象
每次薛总组织大话地产我都到，每次都会学到新的战术，潍坊房地产的营销没有定律可寻，可是有规律。阳光壹佰的地段和规划比较好，我们产品的类型比较多，我们去年开发了四种产品，而且从去年的5月16号开盘，每两个月开盘一次，每次类型都不一样。销售情况还可以，商业和写字楼的情况最乐观，住宅受到了一些市场的情况。
我们的销售是以行销为主的，我们现在是五个大组，每个组有二十多人，有销售总监、还有置业顾问。我们的营销策略主要是主动出击。我们今年的改变，就是要成立一个客户关系组，大客户组。
去年从成交客户分析，95%都是投资性客户，都是三套房以上的，圈层的程度非常高。我们投资的客户，在潍坊的郊县从事轻工业、农业，包括小的投资产业，包括临朐、安丘都有我们的客户，而且资金实力也非常强大，大多都是一次性付款，抢房源。我们的四组销售员都眼红了，是急的，PK付款方式，PK房源，PK销售能力。
从大盘来讲，从营销战术上的安排，一些具体的营销方式和付款方式，2012年我们今年的定位就是品牌形象的提升年，全部围绕客户的利益出发。我们的商业都是为了巩固客户的价值性卖点。
所以我们今年重点提升老百姓的口碑，另一方面我们新的客户，我们成立大的客户营销组，针对政企单位，针对政企郊县的单位，我们对大客户组，投入了大的人力、物力、财力。从营销推广上，把我们今年的核心价值点，再组织再挖掘，通过我们的销售渠道，我们去年光发客户拓展的资料，昨天做了一下资料大概有30万份，就是客户拓展的外派单页，大概就有三十七八万份，基本上在潍坊的各大商超，周末、火车站，都可以看到我们置业顾问的身影。
潍坊楼市会稳中有升 投资须谨慎
我们公司认为，应该从政策面上讲，房地产这个产业是潍坊的支柱产业，大的政策面不希望2012年有大的政策变动。房地产市场最近有没有大的庄家入世，外地开发商如中建、绿城等都有传闻进入潍坊，恒大，我记得去年放风要两次开盘，也没开，绿城也遇到了一些问题，中建也在扩大棚。
在2011年底没有庄家入世，没有大的资金流向，在2012年的上半年不会有大起大落，还是会稳中有升，但是这种情况下不排除个别板块有特别表现，目前不建议投资，有投资意向的客户需要谨慎了，投资有风险，投资需谨慎。
像去年有一些开发商，因为资金链的问题、开发进度的问题，推出了很多打折优惠，创业的危险性还是非常大，我们在座的都是比较成熟的开发商，这个时候更需要选优。如果是在这种大的情况下，大家要擦亮眼睛，是不是有大房企的入世，大的资金流向，有没有大的操作面的好消息流放市场，仅供参考。
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