[摘要] 坐拥地铁5号线的地理优势,方庄长期以来都是南二环、南三环之间二手房成交的热点板块,其价格也是引领周边板块的风向标。涨价已是不争的事实,由于大部分大学毕业生都是7月毕业,直到本月才满足限购条件的“刚需”一族再次踏空行情,年后的淡定变成了当前的恐慌。
降息成为“市场拐点”
“价格的实际上涨,是从5月份开始的,感觉一下子就蹿起来了。”童小姐感慨道。5月份,出于宏观经济的考虑,央行开始降低存款准备金率。6月8日,央行又宣布3年来首次降息。7月5日,又第二次降息。
北京中原地产市场研究部总监张大伟说:“5月份,是楼市的一个转折点,调控政策的松动,特别是信贷政策的调整,使得购房者支付能力增加,购房者对房价继续下探的期待降低,入市的积极性增加,观望降低。”
另外,房价相比调控之前的确有所下探,特别是4月前,房价处于最近两年的点,购房者抄底心态明显。亚豪机构副总经理任启鑫介绍,从市场表现也可以看出,继前期部分个案项目深度折扣之后,自3月份以来整体市场开始进入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大兴、房山、昌平为代表的近郊或远郊区域更是超跌项目频频入市,不断试探区域底价,20%至30%的降价幅度已属正常,少数项目更是出现40%至50%的“无底线”降价。价格的大幅下调直接拉动了成交量的回升,2012年除1月、2月份由于假期效应成交低迷之外,进入3月之后成交开始出现回升,5月、6月份,在降准、降息的刺激下,成交量更是屡创调控以来的新高。3月、4月份与5月、6月份同是成交量上涨,内涵不同的是,3月、4月份的成交量是建立在降价,以价换量的基础上。而5月、6月份,房价开始微涨了。
以大兴天宫院区域为例,3月、4月份,龙湖时代天街的均价在12500元左右。5月份,周边的保利春天里,对外声称起价11500元,但只有个别户型,实际均价在13500元左右。7月份,春天里二期开盘,均价14500元。该区域8月份即将开盘的金融街融汇、中国水电云立方也在14000元至15000元之间。
入市项目定价依然会比较谨慎
对于下半年楼市的行情,北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,5月、6月份,主要城市成交量的全面复苏,对价格的支撑作用也已经体现,房价再跌的可能性接近于零。但是因为新开工全面触底的影响,7月、8月份淡季推盘量较小,预计整体市场的成交量可能环比轻微回落。全年成交量点在9月、10月、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场成交量将会超过上半年,在调控微松的影响下,恐慌性入市量是可以支持目前的成交量继续放大20%左右。
需要提醒的是,在限购、限贷条件下,虽量价必然同涨,但价格上涨幅度有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨,不排除还有政策调控。
链家地产副总裁林倩表示,二手房方面,自5月以来北京二手住宅成交连续在1.2万套以上,进入7月份后成交再创新高,价格小幅上涨。按照当前的成交趋势来看,预计下半年整体成交量仍较为可观,但是在限购的环境下,市场成交潜力有限,难有突破性的上涨。价格也有一定的上涨空间,不过仍难言反弹。
林倩分析,从历来二手房的量价关系上看,成交量突破1.8万套以上,价格才有大幅上涨的可能,而在当前市场环境下月均突破1.8万套的可能性不大,因此房价并不具备大涨的动力。
中经联秘书长陈云峰也说,他同意“楼市最坏的时候已经过去了”这种说法。当前楼市量价上涨,尤其是上半年在经济大势以及地方调控频出的情况下,政策松绑预期和楼市回暖预期都有所加强,下半年房价反弹压力加大。但限购有如“一块板子”压着,再涨也“涨不过头儿”。
推荐阅读:
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。