[摘要] 自今年3月以来，楼市一直不太平静。全国主要城市住宅成交量持续攀升，各地楼市回暖趋势逐渐明显。6月份全国房价首次实现止跌回涨后，楼市便随着时节一起火热入夏，量价齐升态势持续，本是淡季却是购销两旺。
自3月以来，楼市一直不太平静。主要城市住宅成交量持续攀升，各地楼市回暖趋势逐渐明显。6月份房价首次实现止跌回涨后，楼市便随着时节一起火热入夏，量价齐升态势持续，本是淡季却是购销两旺。楼市异动也引起了中央的重视，如今，督查组督查归来，传统意义上的旺季金九银十也已经临近，未来楼市及房价走势等成为了各界关注的焦点。
政策：调控走势仍备受关注
7月以来楼市政策面一直波澜不断，温总理强调决不允许房价反弹，国土部与住建部下发紧急通知抓落实，中央两个月内连续十次喊话表达坚决调控不动摇的决心。7月下旬开始，国务院派出8个督查组对16个省市房地产市场调控政策落实情况开展专项督查。重点督查住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。
督查组已收官返京，又临近“金九银十”，调控新政会否出台？对于楼市未来政策的走势，业内猜想一片。有报道称，督查组对各省市落实调控政策状况基本满意，暂无出台新政的必要。但也有分析人士表示，当前房价上涨压力较大，出台新政才能抑制上涨趋势。对于备受关注的房地产调控，近期还有官方媒体放话称：“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备。”
“一切的举措都是为了遏制房价的上涨。可以预见的是，下半年的楼市调控依然不会动摇。至于调控加码，除了再次收紧调控力度，进一步细化限购、限贷政策等，政策备选项中或将会有针对性的新政出台。”专业人士分析，比如房产税试点范围扩大、推行保障房、取消预售制度等等。
资料显示，目前扩容房产税的呼声，先是30余省市地税官员进行为期6个月的房产税税基评估集训，后又盛传湖南、湖北两省将开展房产税试点。这个被称为“房产调控最后一枪”的政策是否会在下半年推行，一切都还未有定论，但是住建部政策研究中心主任秦虹表示：“房产税在推广大势所趋，是一定要出的。”
对于众多开发商来说，面临的压力不只是政策的紧缩，还有面前数量不菲的库存压力。自2011年12月以来，中国房地产存货量已处于历史高位。国家统计局数据显示，7月底商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加了259万平方米。受限购、限贷的影响，房地产市场一直处于低迷状态。7月份，10个大型上市开发企业商品房共成交358.25万平方米，环比6月份下降30%，其中有八成企业同比跌幅超过20%。其中以绿城销售面积跌幅，环比下降48.6%。另外从已披露的各家房企半年报中可以看到，上半年房企营业收入和利润都出现了明显的下滑。虽然上半年房企大多采取以价换量的策略加速去库存。但是从各房企的成交量上可以看出，库存压力依然不容乐观。
国家统计局8月9日发布的数据显示，2012年1至7月，房屋新开工面积103905万平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月扩大了2.7个百分点;其中，住宅新开工面积77140万平方米，同比下降13.4%。自今年4月该指标出现2010年以来首次同比负增长后，本月新开工面积降幅继续扩大。如果持续下跌，导致的后果就是日后商品房的供应会趋紧，从而房价的稳定也会受到影响。“现在住房的存货量比较大，开发商的主要任务是消化库存，造成一些企业不愿拿地，新房屋开工率降低。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，无论从近期要缓解自身紧绷的资金链和存货压力来看，还是从长远为稳定房价而打算，未来坚持“以价换量”降低库存仍是开发商的首要任务。
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