[摘要] 经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后“银十”开端不如预期，楼市从“两旺”再次走向“博弈”。
经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后“银十”开端不如预期，楼市从“两旺”再次走向“博弈”。公开数据显示，今年房企通过高周转策略快速回笼资金，一些房企甚至已完成全年销售目标，将对四季度房价起到支撑作用；而与此同时，购房者仍以刚需为主，促使房价缺乏上涨动能。与此同时，房价还存在着“上有封顶、下有兜底”的外部影响因素。受此影响，专家认为，四季度房价将以平稳为主，市场成交将较为乐观。
房企：提前完成全年任务降价动力不强
公开资料显示，龙头房企前三季度业绩亮眼，一些房企甚至已完成全年销售目标。
前三季度，招商地产(000024,股吧)和世茂地产均已超额完成全年销售目标。公告显示，两个企业全年销售目标分别为210亿元和307亿元，而截至9月底，这两家房企已分别实现247亿元和366亿元销售金额，提前完成全年任务。
世联地产(002285,股吧)市场研究部总监吴志辉认为，得益于积极的去库存行为，房企的现金流不断好转，短期偿付能力逐步提升。因此，虽然四季度是传统的冲业绩时期，并且不少开发商将会在四季度大量推盘，但受此前业绩表现较好影响，一些房企可能会在市场上“打酱油”，总体来说，价格争夺幅度有限，房价很难下降。
同时，不少房企前三季度的销售业绩已超过去年全年。1-9月，保利地产(600048,股吧)共实现销售金额756亿元，同比增长32%，超过去年全年的732亿元；中海地产实现919亿港元的销售业绩，超过去年全年的871亿港元；绿城地产实现销售金额355亿元，超过去年全年的353亿元。
此外，还有不少房企业绩表现不俗。恒大地产1-9月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的73%；万科前三季度实现963亿元销售收入，全年业绩破千亿已毫无悬念。
购房者：刚需为主涨价动能有限
受快周转策略影响，房企今年大量推货，而此前的以价换量策略如今也给开发商抗住价格撑了腰。
世联地产调查数据显示，三季度，超六成购房者认为周边楼盘价格出现不同程度上涨，进而导致购房者认为房价非常高的比例出现反弹，与2季度相比上升了5.1个百分点。而此前几个季度，这一比例一直在下滑。
“十一”期间举行深圳秋季房地产交易会，由于价格优惠不足，虽然场面热闹，但实际成交有限。作为传统的冲业绩时间段，购房者对“十一”促销普遍抱有一些期待，然而面对98折、99折这样的常规促销手段，购房者普遍反映“这样的价位，刚需真是买不起！”，只能“再等等”“以后再说”了。
由于购房者认为周边楼盘销售活跃程度明显提升，并认为未来成交量会提升的比例持续增长，因此近六成购房者看涨未来房价，这也使得购房者认为未来半年适合购房的比例出现下降。
对此，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，受市场成交复苏、资金有所积累影响，房企及时转变以价换量的心态，改为较为进取的价格策略，同时，促销途径及打折扣等优惠方式也同步减少，是楼市从“两旺”转变为“博弈”的主要原因。
但是，吴志辉认为，由于目前成交客户的主流依然是价格承受力较低的刚需人群，投资客占比仅为为13.6%，处于历史地位，因此，刚需为主流的产品结构导致价格难以提升，房价上涨动能有限。
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