[摘要] 楼市“崩盘”虚实考，2012年的中国楼市，已届年关。这一次，它裹挟着“崩盘”、“救市”、“价格跳水”的喧嚣，再度淬炼市场神经。“坏消息”已然接连释放。无锡楼盘降价过万提早引发楼市震动，随后温州地价降18.03%、房价降40%的消息相继跟进。
高容积率真相
贵阳住建部门公开的楼市月度监测数据显示，花果园一个项目的销量常常占到全市一半左右的份额，有时达七成以上。2011年度，花果园销量则占到全市成交量20%以上的份额。因此，花果园房价的风吹草动，对贵阳楼市可谓举足轻重。
“花果园确实在客观上平抑了房价。有人说，如果没有花果园的开发建设，这两年贵阳核心一环内房价肯定集体过万。”宏立城虽不承认降价的说法，却不拒“平抑房价”的名份。null
贵阳地产商目前正和宏立城一起，在“崩盘论”面前抱团取暖，而对花果园的低价销售策略，同行们多不买账。受雇于贵阳一家本土地产商的顾问人员，日前向《瞭望东方周刊》揭了花果园低价背后的秘密。
“一梯户数太多，是不是采光通风都不行？但花果园就可以搞这个事情，它是45层、4梯10户。”
“中国所有的CBD，包括北京金融街国贸中心，它的平均容积率都只有3到4之间，花果园这样一个5000多亩的项目，容积率居然可以做到6点多。”
这位顾问质疑说，“凭什么贵阳城乡结合部的一个大盘，容积率却比北京、上海、香港的CBD还要高。”
前述贵阳地产商则透露：“业内也有人说花果园给贵阳新建了一个带电梯的棚户区。他确实把原来的棚户区改造升级了，但顶多是一个升级版的QQ。”
“崩盘论”制造者吴其伦也注意到了花果园容积率方面的问题，并引以为他的重要论据。
他跟本刊打了一个比方：“花果园一盘(规划)容纳人口60万，在西南地区，60万相当于一个县的城乡人口总数，现在把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。可以吗？不可以呀。”
吴其伦的江浙口音使他一连串的质疑显得感性而执着，“60万人到你这里来干嘛，到哪里就业到哪里发展？你有没有大型的制造业、纺织业？劳动密集型产业全都没有，没有产业支撑，来了以后就是一座空城呀。”
吴其伦还说，投资客也不能进这样的楼盘，否则钱一进去就被套牢，“投资要看利润空间，讲求投资回报，投资人去一看，这么大的盘，这么大的量，我买了以后卖给谁呀。”
花果园地处贵阳一环外西南角，尽管贵阳市中心一般都指一环以内，商业中心也只包括喷水池、大十字两处地段，但宏立城方面并不觉得自己是郊区大盘，“我们从来也不认为它是郊区，也不是大盘，我们就是市区，就是市中心。”
眼下，花果园项目工地上的楼群遮天蔽日。站在售楼部人工湖畔朝四下看，那些已经封顶、将要封顶的高楼叠错穿插，往往上十栋就连成一座“山”。从“山”的正面看过去，视线几乎无法直线通透“山体”，这也就意味着，小区光线和通风只能局促于楼群中间“弯道行驶”。
宏立城方面向本刊确认了花果园项目容积率超过6，但又表示，“拿贵阳市区的容积率看，我们真不高。”宏立城为此道出了贵阳楼市的容积率秘密，“在贵阳市区，现在容积率8以下的很少找得到，有些规划中的容积率都在13、15，连20的都有。”
宏立城同时确认花果园项目主力楼盘为4梯9户，4梯10户则为回迁房。对于同行指责该梯户比不应通过审批，宏立城方面阐释了自己的逻辑，“一些性的地产商朋友说，贵阳的审批手续应该是最严格的，那么，在这样严苛的审批下，我们都过了，这不是给我们特殊政策，这说明我们的采光、通风、朝向等舒适度都是有保障的。”
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