[摘要] 2月16日，潍坊搜房网2012年第一届《大话地产》在在盈隆广场16楼会议室隆重举行。本次大话地产以“2012年潍坊楼市走势何去何从”为主题，潍坊房地产界精英齐聚一堂，从房价走势、营销策略、刚需释放等角度对2012年潍坊楼市走势进行了探讨。
2月16日，潍坊搜房网2012年届《大话地产》在在盈隆广场16楼会议室隆重举行。本次大话地产以“2012年潍坊楼市走势何去何从”为主题，潍坊房地产界精英齐聚一堂，从房价走势、营销策略、刚需释放等角度对2012年潍坊楼市走势进行了探讨，在场嘉宾认为2012年楼市调控还将继续，潍坊房价稳中有升还是大趋势。搜房网对此次论坛进行了现场网络直播。以下为银领咨询策划总监侯金保的观点。点击查看大话地产网络直播
银领咨询 策划总监 侯金保
说到房价问题，作为开发企业融资成本高了，这是一个客观问题，一是融资的时间成本高，这是增加成本的一方面，包括吕总提到合理，我们怎么来理解？从一个角度来讲，合理是说有买有卖，有成交。目前来讲，在潍坊市场的成交一直是合理的，但从另一个角度来讲，作为房地产的产品，不同于一般商品，在一般消费者心中，房地产价位一旦下降，是接受不了的，这是一种不正常的心态。
潍坊房价四千元仍偏低
作为房地产行业的媒体，应该有一种去引导消费者的意识。房地产产品也是一种商品，它的价格可以涨也可以跌，我觉得这是观点和心态，我们应该引导消费者去接受这种现实局面。对于潍坊的房价来讲，如果以四千出头的价格作为标杆，显然是低了，作为潍坊的房地产和住宅来讲，四千还有点低，作为其他的公寓也好，写字楼也好，这种投资性比较强的一些产品，它的价位在一万左右，是可以接受的。作为投资平台，它的使用是用来获利的。这一块作为不同的产品，不同的功能，不同的水准，有不同的标杆。
楼市政策仍会稳定
从今年走势看，我是非常看好的，不管是量还是价，都是有策略的。刚才大家说关注宏观政策，目前来讲，不可能再有一些更紧或者更松的政策，政策是向来比较稳定的，在这个基础上，我觉得还要回到刚才小阳春的话题，每个企业都在采取观望和守株待兔。
我总结一下刚才几位老总提到的，可能品质不同，定位不同，我觉得首先有这么一个想法，也是刚才老总们提到的，在目前这种产品上，我们这个产品要细分，我说的产品规划是从置业的角度来看一下，作为企业来讲，从盈利角度来看，把产品分为什么？回笼资金为目的的，占有市场这种目的的产品为主。因为把这个产品实现合理定律，目标定律的，这是产品的角度。
另外就是说刚才栾总说了她项目的销售方式，我觉得是非常好的。因为我们公司在烟台有个开发商合作的时候，这个开发商是重点做融资的，它的观点就是说产品作为一个平台，怎么把客户的资金更多的融到开发商的手中，这里有很多的策略。
比如说我们开盘之前，作为一个投资性的产品。开盘之前推就给一个返利，开盘之后就可以采取每年一定回报的方式，回报给投资者，包括所谓的回购，都是一些衍生的一些，扩大融资的方式，这是一个大家非常深化的、具体的一种手段。
房企须有好的营销策略
当然这种策略，可能对有些产品，对投资性的产品是好的，不管是公寓也好。就目前的这种形势，宏观政策的影响，包括到现在的一些局面，我们的一个观点就是说，再回到宏观政策，这种三线城市，是中央宏观政策一刀切的，很多城市都是这样。
一线城市二线城市，房地产发展比较早，这时候中央来调控这个一线城市二线城市，这个政策也一刀切了，三线城市也受影响。另外就是我们怎么去更多的、有效的抓客户，这就是说我们定位不同，产品的属性定位不同。可能有些人觉得，目标客户到底怎么锁定，有时候可能是茫然的，通过短时间的摸索，肯定会找到一个普遍性。锁定目标客户，然后采取相关的策略，包括上门推销也好，包括网络也好，都是有效的。
我们想是不是能够达到一定量，什么时间能够来出现这种现象，我觉得首先一点就是，我们要有信心。并且我们要把这个信心传递给我们的客户，传递的方式除了每个企业每个员工的一些面对面的交流，我觉得我们的媒体应该做的会更多一些，因为我们目前造成市场萎靡的局面还是因为媒体。这个媒体是一种广义的媒体，不是哪一个介质。广义媒体就是信息太发达了，某个城市房源一降就怎么着怎么着，就是说这个信息太发达了。
我们接下来的二月底的一个看房团，我们企业应该积极参与进来，我们希望我们的一些项目，能让市场好转。市场有困难，总归有一些企业要站出来实现量和价转换的问题。在冬天我们要刺激自身的能量，等到条件成熟的时候，大部分企业都会绽放，这是一个普遍现象。
小阳春到来显而易见 各方都需对市场有信心
刚才说到独特性，肯定会有企业，有楼盘在短期内实现一个放量，实现一个成交。为什么这样说，我们青州带的一个楼盘，他年前年后就有浮动，年前是2700，一次性付款，成交量非常大，只要有好的营销策略，市场需求还是乐观的。当然不建议大家走价格战的路子。所以小阳春这块的走势，一步步走，这样的话还要搜房网付出更多的心血。
我再强调一点，刚才说的就是关于置业的心理，其中就是小阳春到底是什么情况？这个是显而易见的，首先我们要认识到目前的这种平静，也许没有成交或者刚开始成交，我觉得这个的障碍是置业者的心理，所以不管是我们企业还是我们媒体，都要把信心更坚定的来影响到我们的购房者。
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