[摘要] 2013年12月19日下午，由中指研究院、房天下主办，潍坊房天下承办的“2013中国（潍坊）房地产发展年会”在金茂大酒店隆重举行。潍坊385名地产大腕、经纪人代表以及潍坊主流媒体代表齐聚一堂，共同回顾2013年潍坊及中国房地产市场的格局及变化，并一同展望2014年楼市的发展趋势。
2013年12月19日下午，由中指研究院、房天下主办，潍坊房天下承办的“2013中国（潍坊）房地产发展年会”在金茂大酒店隆重举行。潍坊385名地产大腕、经纪人代表以及潍坊主流媒体代表齐聚一堂，共同回顾2013年潍坊及中国房地产市场的格局及变化，并一同展望2014年楼市的发展趋势。
下午14：00，2013-2014中国（潍坊）房地产发展年会正式开始。活动现场，三益中国商业事业部总经理侯建军进行了名为《二三线城市商业发展的十个问题》的演讲。
三益中国商业事业部总经理 侯建军
各位同仁大家下午好，我知道，有些嘉宾是做销售的，那么从这个行业来说，我们都希望这个行业，我们自己从事的项目在明年这个时候，在困难的时候，都可以卖到很好，这个跟我们每个人的利益都是息息相关的，但事实上来讲，首先两件事，其实在中国无论是住宅还是商业地产都会面临一个难题，这么大的一个量。那么怎样保证我们的项目在竞争中是有竞争力的？特别在现在来说，我们的城市，特别是我们的开发商，怎么样让自己的项目能够多起来，特别是现在开发商都在转战商业地产的领域，从二三线城市一直到县级城市，开发商怎样做好商业地产？这是问题。
二三线城市可以增大销售型的商业
我们公司叫三益中国，我们是商业资产管理集团，商业地产有个很重要的问题，就是商业地产的运作问题。实际上当你介入到商业地产的领域时，你考虑的不仅仅是一个定位，不仅仅是设计，还有你运用的这些物业前途在哪里？
所以在我们公司里面有三益建造设计，还有三益资产管理，其实我们是做客户中心的运营，做商业广场的运营，我们是做运营的，为什么强调运营非常重要？住宅卖完了还有使用的价值，但是商业有一个运营的附加值在里面，这个运营加入我们做销售可能是做销售的客户，实际三益也有很大的一部分，他们负责的运营才使我们开发商更愿意去做。
我们做的一个就是售后的资源，这个公司第四个板块是三益资产研究院，第五个板块叫培训基地，运营者在以后是很大的缺口。90%的开发商是不具备商业运营能力的，不是专业的商业开发商，所以他就借三益这么一个运营平台。
从开发的角度来说，我们有三个问题，还有一个商业资源，我们关心的是投放方式，地段组合产品的可能性，那么商业资源就是我们招进来的商家的核心品牌的竞争力，运营的部分我们关心的是运营团队，这些都是可持续发展的问题，那么既然你把它分解了，从开发的角度来说，核心的问题就是现金流问题。我们很多的开发商做不到，我们开发商要求什么呢？一个项目来了以后一定要有现金流，我们在做二三线城市的时候，我们用20%比例做持续物业，我们可以做30%可销售商业街区。
其实现在来看，很多设计的商业，销售型的商业设计是不太多的，虽然万达金街卖的挺高，但是他的销售化和运营的化并不到位。我们是专门做销售型商品的，我们提出二三线城市可以增大销售型的商业，提升的也会多一点，但是比例是多少？二三线城市可以做好一个比例。所以我们20%的拿来做形象，符合这个部分。
还有30%对市场化的产品，包括住宅公寓，实际上做城市综合体也可以用这样一个模板，用这样一个比例，要解决政府的需求，企业现金流的一个欲望，其实这里面最难的部分，就是可销售的商业区，这个怎么做？
因为这个跟政府是有很大矛盾的，现在政府特别怕卖商业街，这是跟这个地方差不多的层次，我在两年前，做赤峰这个项目的时候，他们的房子是四千五，现在是六千五。做了35%的住宅。我们同样的在前面举了一个例子，商业地产，全产业的服务，那我们住宅整个的设计，进入营销理念在做。
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