[摘要] 房市是个大讲堂，是个大游戏园，是个大利益场。利益方为了达到各种赚钱目的，先发表各种奇谈怪论，忽悠大众的脑袋，后组织各种游戏，忽悠百姓的口袋。“错误言论”使许多人先“把自己卖了”，然后“帮人家数钱”，再“帮人家去忽悠别人”。
18、 目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。
买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了，只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际”0.5万元。125万房资 ×银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”
总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！
投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。
19、 六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多，最终会被消化掉”的错误观点。
对E市的预测,“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。
“六年后有人居住的可出租房”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套（三十六万人） + “六年里租房结婚等原因净增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出而净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出而净减租房”6万套 = 42万套。
“六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31％。这是讲原理，讲趋势，是大概的数字。从中发现的问题有：
“租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一个必然的趋势，所以“租民搬出人数”较多。近几年建造了大量的新房，开发商不可能倒到海里去，不可能留着自己住，只有卖不出的价，没有卖不出的房，所以“由租转买搬出租房”的很多，有10万套。政策房欠帐十几年，“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的很多，有6万套。合计16万套。
“租民接班人”相对较少。经济大势困难，倒闭和内迁的企业不少，闹民工荒，城市化放缓，“新移民增加租房”较少，只有6万套。租房结婚只有2万套。
“租民搬出人数”大于“租民接班人数”，于是“可出租房过剩率”逐年增高。从总量上说，现住民99.99％的人住在房子里，“尚未有人入住的房子”（包括闲置的和新建的）就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民，所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“六年后尚未住人的可出租房”19万套 * 6人 = 闲置出租房够114万人租用。买方市场越来越明显，租价不得不降价并形成趋势。买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到，就会纷纷卖出，房价就走低了，所以说，租价成了房市长期降价的发动机。
20、 几年后，只有较新的住房才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置，放得越久越值钱”的错误观点。
六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形，新格局，新装修。六年以后，最近几年建的房子与当时的新房相形见绌，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不方便，就像5年前买的电脑一样已经过时了。
现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。对E市预测, “六年后可出租房总体过剩率”为31％，只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时，因为“年纪较大”和“色衰”，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40％。
“可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势。E市, “六年后可出租房总体过剩率”31％，“十年后可出租房总体过剩率”35％。然后，“近几年建造的可出租房过剩率”可能55％，大量闲置，无人问津。大多数被迫退出租房市场，要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。于是，租价将在“竞嫁”中一路走低，房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。
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